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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】

本文來源 |券商中國

編輯整理 |今日讀法

不論是出于何種目的，房企進行返本銷售都存在較大風險！

日前，長春市住房保障和房屋管理局（簡稱“長春市住管局”）印發(fā)通知稱，近期有房企按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，長春市住管局為此對涉事企業(yè)采取了懲處。

接受券商中國記者采訪的專家指出，還本銷售或許是企業(yè)在現(xiàn)金流困難之下的無奈之舉，能否按承諾返款實際要看企業(yè)經營情況，返款承諾很容易成為一張“空頭支票”，對購房者造成損失。在不少刑事案件中，還本銷售也往往是企業(yè)進行非法集資的實現(xiàn)途徑。因此，該行為一經發(fā)現(xiàn)，必將遭到有關部門的嚴懲。

長春市有房企涉嫌返本銷售

長春市住管局指出，堅持房地產市場調控，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是貫徹落實黨中央、國務院關于堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，落實城市主體責任，建立和完善房地產市場長效發(fā)展機制的重要舉措。

長春市住管局披露，近期，有房地產開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

為此，長春市住管局對涉事企業(yè)采取了三項措施予以懲處：

按相關法規(guī)規(guī)定予以立案調查，繼而進行行政處罰；

停止涉事項目剩余房源商品房合同網簽備案；

在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監(jiān)管。

在我國內地，監(jiān)管當局明令禁止房地產開發(fā)企業(yè)的返本銷售行為。《商品房銷售管理辦法》第十一條就明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

僅從字面意思來看，“返本銷售”似乎是房企變相降價賣房，對于買房者來說“賺了”，對于房企“虧了”，為何長春住管局將此行為定義為“嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神”？

環(huán)業(yè)投資IP Global中國區(qū)首席經濟學家、中國資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對券商中國記者表示，返本銷售算是房企的一種變相降價行為，之所以有房企冒險采取返本銷售的手段，可能有兩個原因：一是企業(yè)流動性壓力過大，迫使企業(yè)為了挽救現(xiàn)金流危機而為之；二是同業(yè)競爭壓力過大導致產品去化困難下的促銷行為。

柏文喜指出，這種違規(guī)行為在行業(yè)里并不罕見，尤其在融資困難和銷售困難并存時更易出現(xiàn)。如果企業(yè)的資金面不能迅速改善，企業(yè)違反合同約定兌現(xiàn)返款就會成為大概率的事情，雙方明面上簽的返款合同自然就會淪為一紙空文。因此，返本銷售會擾亂區(qū)域樓市價格體系，并可能帶來未來的兌現(xiàn)風險，的確是違反房地產調控政策精神的。

警惕返本銷售背后的風險

多數(shù)情況下，返本銷售都存在無法返款的風險。根據(jù)我國刑法，房企不以房產銷售為目的的返本銷售行為，有可能涉嫌非法集資，成為刑事案件。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴券商中國記者，多數(shù)情況下房企進行返本銷售操作，其實就是非法集資。實際過程中，返本銷售承諾的回報也和許多非法集資案例中的高回報承諾一樣是空頭支票，可能根本拿不到。

嚴躍進進一步解讀，返本銷售的做法，實際上是一種很隱蔽的誘導行為。因為有了返現(xiàn)機制，會給購房者一個錯覺，認為此類投資非常劃算，因為“不久的將來”就有了投資收益。

嚴躍進分析，部分房企愿意冒著違規(guī)風險進行還本銷售，就是企圖借此類返現(xiàn)機制來誘導購房者交付資金，然后騙取交易合同。而所謂的部分返現(xiàn)往往是有前提的，比如說要看企業(yè)的具體項目經營等情況，并且往往沒法兌現(xiàn)，對購房者容易產生傷害。

根據(jù)《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條內容，實施“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”行為，符合“未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金”條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

早年間，以售后包租、返本銷售進行非法集資的情況時有發(fā)生。一些不法分子打著售后包租、返本銷售的口號預售房屋，一些案例中還存在房企“一房多賣”來進行非法集資，隨后攜款跑路，造成嚴重后果。隨著有關部門的合力打擊，該類行為在近年來明顯減少。

近年來，以返本銷售等方式進行非法集資的刑事案件仍時有發(fā)生。5月17日，民政部全國老齡辦、公安部、民政部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于養(yǎng)老領域非法集資的風險提示》。《風險提示》提到，要警惕以投資“養(yǎng)老項目”為名非法集資。一些機構或企業(yè)打著投資、加盟、入股養(yǎng)生養(yǎng)老基地，以銷售虛構的養(yǎng)老公寓或者以長期出租養(yǎng)老床位、銷售養(yǎng)老公寓使用權等名義，通過返本銷售、售后返租、約定回購、承諾高額利息、“私募基金”等形式非法集資。

《風險提示》指出，機構或企業(yè)承諾的高額利息主要來源于老年人繳納的費用，屬于拆東墻補西墻。多數(shù)企業(yè)不存在與其承諾回報相匹配的正當服務實體和收益，資金運轉難以持續(xù)維系，高額利息僅為欺詐噱頭，一旦資金鏈斷裂，高額利息無法兌付，本金也難以追回。

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