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【商業(yè)與法治輿情觀察室 http://www.blaw.org.cn 快訊】：（人民傳播）

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房企是否還能守住底線

樓市降溫，競爭加大，房企創(chuàng)收是難題，但更需遵守行業(yè)底線！

十幾年來，中國房地產市場經歷著前所未有的繁榮，住房需求極大膨脹，房價也幾乎只漲不跌。然而自2019年開始，在國家政策調控的影響下，隨著“黑天鵝事件”的出現(xiàn)，樓市也逐漸降溫，房地產市場驟然進入寒冬，房企的發(fā)展也變得舉步維艱。進入2020年后，疫情又為房地產行業(yè)發(fā)展籠罩上一層蕭條的迷霧。

在這個時候，想要穿過迷霧，突破障礙，更需要房企堅定的勇氣和決心。然而，最艱難的時候也往往最容易出現(xiàn)疏漏。當下，便有房企自砸招牌，自毀前程！

一

“公寓房”變“辦公房”，虛假宣傳致使業(yè)主無法入住

還是

最近，有多位業(yè)主向媒體反映，位于江蘇南京江寧區(qū)鵬山路，由中糧祥云置業(yè)南京有限公司（以下簡稱：南京中糧祥云）開發(fā)打造的中糧祥云悅廣場存在虛假銷售的情況，導致百余位業(yè)主購買的公寓無法入住。據了解，南京中糧祥云為中糧地產南京有限公司投資控股。

2018年，南京中糧祥云推出了多套公寓并宣稱：“大學城旁，地鐵口，4.8米全能公寓。中糧地產、品質保障。”有業(yè)主表示于2018年6月和南京中糧祥云簽訂了購房合同，并支付100萬購得一套41平方的房產。

當時，開發(fā)商就講是酒店式公寓，我們看了樣板間就是上、下兩層，雙鑰匙、雙衛(wèi)生間，精裝修對外賣。

然而，在簽訂合同時，南京中糧祥云以“合同內容要統(tǒng)一打印，不能手寫，要去房產局備案”為由，與該業(yè)主簽署了空白合同。而后，該業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，南京中糧祥云后來提供的合同在商品房規(guī)劃用途一欄顯示為“辦公”。與此同時，還有100多位業(yè)主遭遇了相同的事情。

該業(yè)主對媒體表示，在簽訂購房合同當天，南京中糧祥云還要求簽訂了委托裝修合同，其中所附的裝修圖也顯示為可以居住的公寓，并非辦公。另外，裝修合同還約定了廚具、衛(wèi)具的具體品牌。

出現(xiàn)如此大的投訴，南京中糧祥云表示會在10月底給出解決方案。然而，根據媒體后續(xù)調查發(fā)現(xiàn)，方案是給了，但是并未完全解決問題。

目前，南京中糧祥云雖然已經開始陸續(xù)為多位業(yè)主辦理退房，卻僅僅承擔房款問題，至于期間造成的利息等問題并不給予退換，這也是業(yè)主和南京中糧祥云對于解決方案最大的分歧所在。根據一位業(yè)主提供的協(xié)議顯示：業(yè)主需要配合開發(fā)商在30天內，到南京市房產登記部門辦理合同撤銷備案手續(xù)，在辦理完上述手續(xù)后，30日之內，開發(fā)商將購房款退還給業(yè)主。

前期是開發(fā)商存在誤導，現(xiàn)在我們要求他退房，相應的利息還有手續(xù)費，都要由開發(fā)商來承擔。退房協(xié)議上面關于貸款的利息，還有提前還貸的手續(xù)費，都是由我們購房者來承擔，這一點我們不認同。

我們要求中糧地產全額返還房屋的本金，全額返還裝修貨款，承擔我們從2018年至今產生的利息。

到底，業(yè)主是否有可以追溯更多權益的根源之理呢？

首先，辦公改公寓是明令禁止的違規(guī)行為。早在2017年，南京市規(guī)劃局、國土資源局、住房保障和房產局便聯(lián)合發(fā)布了《關于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，其中規(guī)定：“商業(yè)辦公類非住宅類建筑,其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。”房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規(guī)劃用途。

同時，業(yè)內律師表示，如果開發(fā)商在銷售房屋的過程中，存在誤導或者是惡意欺詐的情況，可以分兩種情況分析：第一種是業(yè)主一次性支付全款，開發(fā)商除了退還購房全款之外，還應當向業(yè)主支付同期銀行貸款利率，畢竟這一部分也是消費者實際產生的損失；第二種情況是，業(yè)主通過按揭的方式購買房屋，業(yè)主向銀行支付按揭的利率，也應當由開發(fā)商來承擔。

二

知錯不改：因虛假宣傳曾遭受8項處罰

今年，中糧集團所牽連進的房地產虛假宣傳事件還并非這一起。

在山東濟南，由中糧集團旗下濟南大悅城產業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱：濟南大悅城）開發(fā)的中糧祥云，在9月6日開盤首日，大部分房子便已售出，火爆至極。

然而，在開盤前兩天，濟南大悅城卻收到了停止銷售、限期整改的通知。9月4日，濟南市住建局在官網發(fā)布一則通報指出，濟南大悅城開發(fā)的王舍人片區(qū)A-1地塊建設項目，在1#-5#樓樓座形象進度未達到濟南市預售形象進度標準的情況下，開發(fā)商提供虛假材料騙取《商品房預售許可證》并對外銷售，這一行為違反有關規(guī)定，責令濟南大悅城立即停止銷售行為，限期整改，并將其違規(guī)行為移交市城管執(zhí)法部門進行處罰。

通報發(fā)出僅兩天，難道濟南大悅城已經神速完成整改了嗎？

據了解，今年2月，濟南市人民政府辦公廳發(fā)布《關于積極應對新冠肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的若干政策意見》，支持房地產、建筑業(yè)企業(yè)積極應對因疫情造成的生產經營困難，對已經領取施工許可證的房地產開發(fā)項目，適當調整預售形象進度要求，將高層、小高層建筑預售形象進度不少于地上12層調整為不少于地上6層。這一政策讓房企獲取預售許可的節(jié)點提前，有利于回籠資金，緩解企業(yè)資金壓力。但據了解，濟南大悅城在所蓋樓層尚不足6層時便通過遞交虛假材料騙取了《商品房預售許可證》，因而被“限期整改”。

媒體在售樓處現(xiàn)場調查時，工作人員則表示：“現(xiàn)在我們的樓已經蓋到6層了，沒問題了，我們售樓處有公示。”然而，媒體并未在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)工作人員所說的預售許可證公示。此外，媒體還了解到，中糧祥云不僅在開盤首日進行線下售樓，還被濟南市住建局監(jiān)控到在線上進行選房活動。隨后，中糧祥云便被要求立即停止線上選房活動。9月7日，濟南市住建局也一直密切關注中糧祥云的銷售動向，未發(fā)現(xiàn)有銷售行為。

然而，中糧祥云如此狂妄且無視整改通報的行為已經嚴重引起當?shù)卣块T的重視。9月17日，有媒體了解到濟南市有關部門對該項目違規(guī)行為依法進行調查取證并履行了權利告知等相關程序，形成了以下8項處罰（處理）決定：

1、撤銷中糧祥云項目1-5號樓《商品房預售許可證》；

2、取消開發(fā)企業(yè)通過“告知承諾”辦理工程建設審批手續(xù)的資格；

3、責令開發(fā)企業(yè)退還前期收取的認籌金并處以預收款1%的罰款；

4、行政處罰信息推送至信用濟南、信用中國網站；

5、降低開發(fā)企業(yè)信用等級為C級；

6、將中糧祥云項目1-5號樓預售許可條件樓座形象進度由6層提高至12層，中糧祥云項目預售監(jiān)管金留存比例提高20%；

7、將其違規(guī)行為通報其控股公司（大悅城總部）及其注冊地主管部門；

8、對中糧祥云項目施工單位（中國建筑第五工程局有限公司）、監(jiān)理單位（山東鼎晟工程項目管理有限公司）提供虛假材料行為進行全市通報批評，納入信用評價，給予信用扣分。

另據了解，濟南市市場監(jiān)管局就其涉嫌發(fā)布違法廣告問題已經立案，正在調查處理中。此次通報中指出的提供虛假材料騙取預售許可并對外銷售，中糧祥云項目也同樣涉嫌虛假宣傳。

除此之外，濟南大悅城也不止一次出現(xiàn)虛假宣傳的情況。此前有報道，中糧祥云在濟南新東站片區(qū)的樓盤銷售中對外宣稱“簽約歷城二中”，被質疑是銷售噱頭。隨后，濟南市歷城區(qū)相關單位曾回復表示，中糧祥云簽約的歷城二中教育集團事宜尚在洽談中，并未最終確定。

經查，濟南此前曾發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》，其中明確規(guī)定，商品房廣告不得對規(guī)劃建設中的文化設施作誤導宣傳，對違反規(guī)定的開發(fā)企業(yè)將責令限期改正。

照此來看，中糧祥云在配套學校宣傳上對購房者確實存在錯誤引導。

三

暴力裝修、延遲交房，業(yè)主售后維權艱難

不僅如此，中糧的房地產業(yè)務可謂是售前虛假宣傳，售后刁難業(yè)主。

在浙江杭州，原定于今年5月交付的中糧夢棲祥云項目，以疫情為由延期至7月15日。據了解，該項目開發(fā)商為杭州良悅置業(yè)有限公司，投資方為中糧房地產開發(fā)（杭州）有限公司。

到了交付當天，開發(fā)商以“由于近期暴雨、疫情防控、園區(qū)收尾施工安全措施預防等綜合原因”為由，再次出具了一份《推遲交付通知書》。然而，有業(yè)主曾潛伏進樓盤觀察，發(fā)現(xiàn)有大量的工人正在趕工，地面存在積水、地下車庫也擺放著大量的建筑材料。可以說，該樓盤還完全沒有達到竣工驗收的標準，這才是導致中糧以不可抗力為原因推遲交房的根本原因。

顯然，開發(fā)商這樣的說法，業(yè)主們是不買賬的。同時，開發(fā)商也從未在兩次延期中提及過相關賠償問題。業(yè)主們擔心房子交付之后，開發(fā)商以“不可抗力”為由來逃避逾期交付的違約金也不是沒有理由的。

在杭州余杭區(qū)良渚街道的另一個中糧夢棲祥云小區(qū)里，更有眾多業(yè)主被開發(fā)商“暴力精修”的行為所嚇壞，為了打造精裝商品房，甚至將房梁的鋼筋打斷。500多套精裝商品房，有80%，400多套出現(xiàn)“暴力精修”的情況，實在讓人瞠目結舌。

對此，在今年的5月到6月期間，開發(fā)商曾組織專業(yè)的房屋加固公司，對這些商品房進行過房屋加固。然而這樣的補救措施是否能夠達到原有的結構強度和設計標準，不僅需要由第三方檢測機構出具相應的房屋質量檢測報告來證明，更重要的是開發(fā)商不可敷衍了事，一味說明不會有任何影響。畢竟，修復并不是重建，業(yè)主間也并非沒有同樣從事建筑等相關行業(yè)的專業(yè)人士。開發(fā)商更需要以嚴謹、誠實的態(tài)度來解決問題。然而，就連開發(fā)商在早期曾答應做到一戶一檢的承諾，甚至也沒有一點苗頭。

四

多元化轉型仍面臨重重經營難題

近兩年，我國房地產業(yè)務的發(fā)展進入瓶頸期，房企均面臨著極大的生存危機。在如此之時刻，本已落入第三梯隊的中糧地產在售前和售后的經營環(huán)節(jié)竟出現(xiàn)如此大的信用問題，實在令人感到唏噓不已。這也不難讓人猜疑中糧地產的未來發(fā)展是否出現(xiàn)了經營性策略瓶頸。

在中指院發(fā)布的《2020年1-11月中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》榜單中，32家房企跨過千億門檻，頭部房企發(fā)展穩(wěn)健。而老牌的央企中糧地產卻一直徘徊在百億陣營，排名在47位。可見，落入中下游房企的未來發(fā)展之路愈發(fā)充滿未知。

今年3月11日，北京市住建委官方網站發(fā)布公告，由于在資質證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)，中糧地產（北京）有限公司被正式注銷房地產開發(fā)企業(yè)的資質。據了解，我國對房地產開發(fā)企業(yè)實施資質管理，未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。同時被吊銷該資質的還有另外250家房企。

為了擺脫經營不善的困境，在2019年，中糧集團便已作出過調整。2019年3月1日，“中糧地產（集團）股份有限公司（以下簡稱：中糧地產）”更名為“大悅城控股集團股份有限公司”（以下簡稱：大悅城地產），證券簡稱“中糧地產”改為“大悅城”，證券代碼不變。

此前，中糧地產、大悅城地產分別獨立在深圳、香港上市，也鮮少有業(yè)務合作。中糧地產主營商品房開發(fā)，大悅城地產則主營商業(yè)地產開發(fā)及運營商。雖然兩家公司業(yè)務各有側重，但仍然存在同業(yè)競爭關系。同時，中糧地產體量也并不算大，與其他幾家央企地產企業(yè)存在較大差距，中糧集團希望通過此次重大資產重組為公司主營業(yè)務注入新的商業(yè)地產元素，提升資產總量和業(yè)務規(guī)模。整合完成后，中糧地產也成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業(yè)地產一體化的全業(yè)態(tài)房地產專業(yè)化公司，中糧集團房地產業(yè)務板塊的唯一專業(yè)化平臺。

長遠來看，房企依靠地產，發(fā)展多元，將主開發(fā)變?yōu)橹鞣眨且粭l不錯的道路。去地產化雖然是應對市場的一種無奈表現(xiàn)，但也是應對市場需求的靈活策略。然而，在轉型和發(fā)展的道路上，無論是經營地產開發(fā)還是經營園區(qū)服務，都要站在業(yè)主、消費者的角度上考慮真實需求，切實解決問題。否則，再華麗的轉型策略也只是空談。

原文標題：“精裝公寓”變“辦公房”！曾受8項處罰！中糧地產多次涉嫌“虛假宣傳”！   來源：人民傳播     原文鏈接：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1686168656736871754&wfr=spider&for=pc